Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области, рассчитывается на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 г. N 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" (далее – Методика № 247).
В основании формулы арендной платы, рассчитываемой в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков (т.е. в случае, когда договор аренды заключен не на аукционе), лежат следующие множители: кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, коэффициент индексации.
Согласно Методике № 247, для каждого вида разрешенного использования земельного участка установлен числовой коэффициент (Кври - коэффициент вида разрешенного использования).
Так, например, если предприниматель арендует земельный участок, на котором расположено здание, используемое для размещения магазина, площадь которого не превышает 5 000 кв. м., то такой участок для расчета арендной платы будет иметь вид разрешенного использования 4.4 «Магазины», для которого применяется коэффициент 0,025071.
Важно понимать, что учитывается не только вид разрешенного использования земельного участка, присвоенный ему по документу, но также и все фактические виды деятельности, осуществляемые в зданиях, сооружениях, расположенных на арендуемом земельном участке.
В случае, если предприниматель сдает в аренду (субаренду) помещения, находящиеся внутри здания на земельном участке, то при заключении договора аренды земельного участка или пересмотре Кври в отношении уже действующего договора аренды для целей расчета арендной платы будут учтены все виды деятельности, которые осуществляются правообладателями помещений в здании.
Методикой №247 установлено, что в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение итогового коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври.
В частности, если на арендуемом участке размещено здание, в котором находятся кафе (4.6 «Общественное питание», Кври 0,042419) и спортивный зал (5.1 «Спорт», Кври 0,010566), то при расчете арендной платы в формуле будет учтен наибольший Кври 0,042419 для вида 4.6 «Общественное питание».
При этом, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, включенными в общую группу видов разрешенного использования, при определении значения Кври земельного участка применяется значение, соответствующее общему виду, в содержание которого они включены.
Например, в случае размещения на участке здания площадью свыше 5 000 кв. м., в котором совместно находятся парк развлечений (4.8 «Развлечение», Кври 0,085249) и отделение банка или банковский терминал (4.5 «Банковская и страховая деятельность», Кври 0,058527), которые входят в общую группу видов разрешенного использования 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», Кври 0,020349, будет применяться общий Кври, равный 0,020349.
Еще одним множителем в формуле расчета арендной платы является коэффициент индексации.
Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области.
По состоянию на 2022 г. для земельных участков, арендная плата для которых рассчитывается в зависимости от величины их кадастровой стоимости, коэффициент составляет 1,04.
Ежегодно Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области направляет арендаторам уведомления об изменении (увеличении) арендной платы за земельные участки по различным основаниям.
Такие основания в некоторых случаях можно оспорить в суде.
Наша компания имеет успешный опыт по защите арендаторов от взыскания задолженности по оплате арендной платы за земельные участки Нижегородской области, по изменению условий договора аренды в пользу арендатора по следующим направлениям:
-
Оспаривание коэффициента вида разрешенного использования, указанного Министерством.
Нашей компанией в рамках нескольких различных судебных дел были оспорены следующие коэффициенты вида разрешенного использования:
-
«Предпринимательство» (0,05923800) заменен на «Объекты торговли» (0,020349)
-
«Служебные гаражи» (0,058132) заменен на «Хранение автотранспорта» (0,015010)
Установленные нами коэффициенты значительно снизили подлежащие оплате арендаторами суммы арендной платы, в том числе, за прошлые периоды, поскольку фактически арендаторами осуществлялось меньше видов деятельности, чем указывало Министерство в проекте договора аренды или в уведомлениях об увеличении арендной платы.
-
Снижение коэффициента индексации за 2021 г.
Кадастровая стоимость многих земельных участков Нижегородской области была пересмотрена (увеличена) с 01.01.2021 г.
Помимо увеличенной кадастровой стоимости, Министерство в 2021 г. применяло при расчете арендной платы коэффициент индексации, превышавший 1 (1, 38).
Однако решением Нижегородского областного суда от 16.06.2021 по делу А3-За-270/2021 (вступило в законную силу 29.07.2021 г.) признаны недействующими с момента вступления в законную силу решения суда пункты 4 и 5 Методики №247 в той мере, в которой указанные нормы позволяют применять коэффициент индексации (Ки), индексацию без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер платы, отражающие уровень инфляции.
Позиция Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, поддерживаемая во внесудебном порядке, заключается в том, что даже если в 2021 г. подлежит применению коэффициент индексации, равный единице, то он применяется не ранее, чем с 29.07.2021 г.
Нашей компанией в суде был подтвержден довод о том, что коэффициент индексации подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, то есть, с 2022 г. для участков, для которых кадастровая стоимость изменилась в 2021 г.
Следовательно, если арендатор оплачивал арендные платежи в 2021 с учетом коэффициента индексации, превышавшего 1, то такие переплаты могут подлежать взысканию с арендодателя (за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г).
Обращаем внимание, что излишне начисленную арендную плату можно оспорить (взыскать) как в рамках отдельного судебного процесса, так и в случае, если в отношении арендатора уже подан иск о взыскании задолженности.
-
Оспаривание увеличения кадастровой стоимости
Зачастую результаты определения кадастровой стоимости арендуемых земельных участков являются завышенными.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
-
ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
-
установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.
Где можно оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административном порядке. То есть, можно сразу обратиться как в суд, так и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст. 22 Закона №237-ФЗ).
Наша компания имеет опыт пересмотра определения результатов кадастровой стоимости, в том числе, опыт обращения в Нижегородский областной суд с административными исковыми заявлениями об изменении кадастровой стоимости земельных участков (об установлении рыночной стоимости земельных участков).
Порядок, перспективы и возможные риски оспаривания кадастровой стоимости определяются индивидуально в каждом конкретном случае.
Автор статьи: юрист Егорова Алена
г. Н.Новгород, пер. 
