12 декабря 2023 г. было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
Предыдущие совместные разъяснения Пленумов ВАС РФ и ВС РФ по самовольным постройкам были приняты еще в 2010 г., и с учетом динамичного развития сферы строительства и законодательных новелл в сфере градостроительства и земельного права за последние 13 лет, такие разъяснения, очевидно, нуждались в обновлении.
Примечательно, что с принятием нового Пленума, состоящего из 48 пунктов, п. 22-31 старого Пленума, разъяснявшие положения по спорам о самовольных постройках, утратили силу.
Так, например, в ранее действовавших разъяснениях имелось указание на то, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 29 старого Пленума).
Новый пленум, в свою очередь, положений о невозможности (или возможности) применения норм о самовольной постройке к перепланировке или переоборудованию недвижимости не содержит.
В целом, прослеживается намерение правоприменителя сохранить основные принципы правового регулирования разрешения споров о самовольных постройках. Однако не обошлось и без новшеств.
Ужесточение норм, в частности, проявилось в отношении оценки судом совершенных застройщиком действий при получении необходимых согласований при строительстве.
-
О добросовестности застройщика при легализации самовольной постройки
В ранее действовавшем Пленуме №10/22 имелось указание на то, что суду надлежало установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В новом Пленуме такое правило сохранилось, однако с важным указанием: при установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Представляется, что ссылка на ст. 10 ГК РФ может дать широкие полномочия для судебного усмотрения при оценке судом того, действительно ли застройщик намеревался осуществить все меры для легализации постройки либо стремился формально придать признаки законности своим действиям.
Организациям и лицам, осуществляющим строительство, необходимо принять во внимание данное положение, поскольку его наличие может увеличить количество отказов в удовлетворении требований о признании права на самовольную постройку по мотиву недобросовестности заявителя.
-
О сроках давности при предъявлении иска о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном земельном участке
Согласно п. 15 нового Пленума срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок.
Данная позиция, изложенная ранее в Обзоре судебной практики ВС РФ от 2022 г., является неоднозначной, поскольку даже если собственник земельного участка в период действия договора аренды обнаружит/зафиксирует факт самовольного строительства, то срок давности для него не начинает течь, что не может соответствовать принципу добросовестности.
Несмотря на то, что по общему правило срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки не применяется, при предъявлении такого требования невладеющим собственником подлежат применению положения о виндикации, следовательно, применяется трехгодичный срок исковой давности.
Поэтому данный пункт значительно усложнит доказывание арендатором пропуска срока исковой давности истцом-собственником участка, если участок не передан обратно собственнику или передан ранее, чем 3 года назад.
-
Об осведомленности застройщика об ограничениях строительства
Внимание Верховного суда РФ было также уделено нормам о строительстве в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Данные вопросы нуждались в разъяснении, поскольку в 2018 г. были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, согласно которым законодатель в отношении уже фактически существующих зон, но не внесённых в ЕГРН, установил срок для такого внесения в ЕГРН (который периодически переносится на более поздний).
До наступления такого срока ЗОУИТ считаются установленными без внесения сведений о них в ЕРГН, если имеются решения уполномоченных органов, нормативно-правовой акт или решение суда об установлении таких зон.
Данные изменения поставили застройщиков в более сложное положение, потому что в определенных ЗОУИТ строительство запрещено или ограничено, и для проверки законности строительства необходимо искать информацию о том, есть ли в зоне предполагаемой застройки зоны, которые считаются установленными, даже если их нет в ЕГРН.
Порталы государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в регионах как наиболее полный источник информации об ограничениях формируются долго и сложно и до сих пор могут содержать противоречивые сведения. Даже запросив сведения из таких систем, застройщики не всегда могли надеяться на их достоверность.
В новом Пленуме правоприменитель смягчил положение застройщиков, указав, что суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений, если предъявлен иск о сносе постройки по мотиву наличия ЗОУИТ в зоне застройки.
Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе, если такие сведения отсутствуют в ЕГРН, а также вследствие получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной (п. 22 нового Пленума).
Однако необходимо иметь в виду, что данные пункты касаются ситуаций, при которых единственным основанием для сноса самовольной постройки является его предполагаемое нахождение в ЗОУИТ, препятствующей строительству.
-
Об отсутствии оснований для сноса самовольной постройки, если права на земельный участок можно оформить
Лояльность правоприменителя видится также в том, что согласно п. 17 нового Пленума в случае, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, построенной на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.
Данные положения Вводного закона касаются права получения участка бесплатно в собственность гражданами, использующими для постоянного проживания жилые дома, возведенные до 14.05.1998 г., а также «гаражной амнистии».
Однако перечень указанных оснований не исчерпывающий, что может повлечь за собой различные правовые подходы судов по вопросу о том, что является правовым основанием для оформления застройщиком права на земельный участок.
-
Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
П. 19 Пленума раскрывает положение, согласно которому возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Важно, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Таким образом, даже если здание используется в противоречии с назначением, указанным в правоподтверждающих документах, однако строилось как соответствующее разрешенному использованию, то при отсутствии других нарушений иск о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению.
-
О характере нарушения градостроительных норм и правил при возведении самовольной постройки для удовлетворения иска о её сносе.
Смягчение произошло и в оценке нарушения градостроительных норм и правил при осуществлении строительства.
Ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, которое, в числе прочих признаков, возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
П.29 нового Пленума содержит разъяснения о том, что, определяя последствия нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении правил, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
-
О необходимости сопоставления частных и публичных интересов и рассмотрения вопроса о приведении постройки в соответствие с требованиями
Так, напоминая о том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, исходя из принципа пропорциональности Верховный суд РФ указывает, что устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п. 25 нового Пленума).
В п. 30 нового Пленума также указано, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).
Примечательно, что если судом отказано в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку (при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения ОМСУ о сносе такой постройки) можно обратиться в суд с таким требованием повторно в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (п. 26 нового Пленума).
Подводя итог, отметим, что новые разъяснения систематизировали наиболее «свежие» обзоры ВС РФ по самовольным постройкам (от 19.03.2014, 16.11.2022) и, в целом, содержат соразмерный перечень способов защиты прав застройщиков, добросовестно осуществлявших строительство объектов недвижимости.
Однако некоторые положения нельзя признать однозначными, бесспорными и направленными на обеспечение соблюдения баланса сторон (в частности, моменты, связанные с исковой давностью).
Юридическое сопровождение процесса строительства, включая оформление земельно-правовых отношений, поможет избежать рисков признания постройки самовольной и несения несоразмерных расходов.
г. Н.Новгород, пер. 
