Настоящее исследование посвящено актуальным проблемам расчета регулируемой арендной платы за публичные земельные участки в контексте действия принципа экономической обоснованности такой платы (на примере Нижегородской области). Проверка потенциальным (или фактическим) арендатором расчета платы, произведенного органом субъекта РФ, поможет предпринимателям избежать необоснованной переплаты арендных платежей, и, как следствие, оптимизировать собственные расходы.
Материалы исследования будут полезны тем адвокатам и иным представителям юридической профессии, которые в своей практической деятельности сталкиваются с оказанием правовой помощи предпринимателям, арендующим публичные земельные участки, по вопросам снижения такой арендной платы. Результаты правового анализа смогут помочь проверить действующий расчет арендной платы, предлагаемый публичным собственником, на соответствие порядку расчёта, предусмотренному нормативным актом субъекта, с учетом действия федерального принципа определения арендной платы, и скорректировать такой расчет для целей потенциальной экономии активов заказчика.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
По смыслу ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, принадлежащий государству, субъектам или муниципалитету, регулируется основными принципами определения арендной платы, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. Одним из таких принципов является принцип экономической обоснованности, согласно которому расчет регулируемой арендной платы должен учитывать доходность земельного участка и осуществляться на основании тех видов деятельности, которые ведутся на земельном участке.
Данный принцип также раскрывается в Приказе Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2017 г. N 710, согласно п. 3 которого в целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.
Порядок расчета арендной платы за публичные земельные участки утверждается нормативным актом в каждом регионе. Примечательно, что во многих регионах регулируемая арендная плата рассчитывается с учетом видов деятельности, осуществляемых в границах арендуемых земель. Поэтому настоящее исследования, хотя и анализирующее порядок расчета платы на примере Нижегородской области, может иметь практическую пользу для специалистов из иных регионов. В частности, при расчете арендной платы учитывается вид деятельности арендатора и количество видов осуществляемой деятельности в Республике Башкортостан, Волгоградской области, Ленинградской области, Московской области, Тверской области, Тульской области, Ульяновской области, Ямало-Ненецком автономном округе, Ярославской области и пр.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области или неразграниченной государственной собственности, рассчитывается на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 г. N 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" (далее – Методика № 247).
Методика определяет несколько вариантов порядка расчета арендной платы.
В основании формулы расчета арендной платы, рассчитываемой в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков, лежит, помимо прочих множителей, числовой коэффициент - Кври (коэффициент вида разрешенного использования).
Кври присваивается каждому виду деятельности, который может осуществляться на арендуемых землях. Перечень таких видов деятельности указан в Методике №247 в соответствии с всероссийским Классификатором ВРИ (утвержден приказом Росреестра РФ от 10 ноября 2020 г. N П/0412).
Методикой №247 установлено, что в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение итогового коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври.
При этом, если участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, которые включены в общую группу, итоговое значение Кври определяется исходя из общего ВРИ. Общий Кври зачастую представляет собой более высокий показатель, чем Кври внутри группы.
Предусмотренный Методикой №247 порядок расчета арендной платы не учитывает удельный вес того или иного вида деятельности, реализуемого в границах арендуемого земельного участка, а также значение вида деятельности (основной или вспомогательный) для целей расчета арендной платы за земли в случае, когда на земельном участке осуществляется несколько различных видов деятельности, в том числе, если такие виды деятельности включены в различные группы. Представляется, что Методика № 247 не в полной мере учитывает принцип экономической обоснованности, установленный Правительством РФ, при определении арендной платы в названных случаях.
Однако несмотря на указанные в Методике формулировки правоприменительная практика в конкретных случаях допускает расширительное толкование правил расчета арендной платы в случае, когда большая часть участков используется для одного вида деятельности или когда такой вид деятельности является основным, для целей соблюдения принципа экономической обоснованности и с учетом интересов предпринимателей.
Например, предпринимателям удалось настоять на применении Кври «Объекты торговли» против предлагаемого арендодателем коэффициента «Предпринимательство» (общий для группы) за земельный участок, на котором располагались торговые центры, вследствие чего арендаторам удалось сэкономить более, чем 65 % от сумм арендной платы по сравнению суммой платы, предлагаемой Арендодателем.
В споре по делу №А43-24308/2022 Кври «Служебные гаражи» (0,058132) заменен на «Хранение автотранспорта» (0,015010). Суд принял во внимание доводы заявителей о том, что фактически на спорном земельном участке расположена многоуровневая парковка для жителей жилого комплекса и отклонил возражения арендодателя, о том, что на участке паркуются работники нескольких торговых киосков, расположенных на объекте аренды. Арендатору удалось сэкономить 75% от годовой арендной платы.
В рамках дела №А43-22304/2023 арендатору удалось доказать, что применение Кври "Объекты дорожного сервиса" противоречит фактическому использованию участка несмотря на то, что на одном из зданий, расположенных на арендуемом земельном участке, имелась вывеска «Автосервис». Истец обосновал необходимость применения Кври «Строительная промышленность», что позволило снизить годовую арендную плату на 74%, по сравнению с платой, предлагаемой Арендодателем.
Примечательно, что в Методике №247 предусмотрена норма о применении основного вида разрешенного использования при расчете арендной платы в случае, если на участке располагаются вспомогательные объекты, а именно: «объекты вспомогательного назначения и инженерные сооружения, предназначенные исключительно для обеспечения электро-, газо-, теплоснабжения основного объекта, объекты электрозарядной инфраструктуры для электротранспорта».
В судебной практике возникает тенденция расширительного толкования статуса объектов, расположенных на арендуемых землях.
Так, суды отмечают, что «указанные в договоре аренды объекты, входящие в автокомплекс (автозаправочная станция с автомойкой, кафе и магазином), являются объектами дорожного сервиса. То есть в рассматриваемом случае имеет место один вид разрешенного использования земельного участка - объекты дорожного сервиса».
Кроме того, в ранее упомянутом споре по делу А43-22304/2023 суд указал, что наличие здания гаража, склада предназначено для ведения вспомогательного вида деятельности совместно с основным - Строительная промышленность. Формулируя данный вывод, суд сослался на Правила землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, согласно п. 31.3 которых вспомогательным видом разрешенного использования для земельных участков территориальной зоны ТПК-3 предусматривается размещение, в том числе, автостоянок, складов и т.д.
Фактически в судебном акте суд толкует термин «вспомогательные объекты», изложенный в Методике №247 с отсылкой на документ градостроительного зонирования (ПЗЗ) о вспомогательном виде разрешенного использования. Данное толкование несколько отходит от буквального толкования Методики №247, однако, на наш взгляд, направлено на обеспечение интересов землепользователей, осуществляющих различные виды деятельности на земельном участке.
Аналогичное толкование данных положений Методики №247 осуществлено Арбитражным судом Нижегородской области в рамках спора по делу №А43-21886/2023 . Приходя к выводу о том, что подлежит применению Кври «Магазины», а не «Предпринимательство», суд установил, что переданный в аренду земельный участок в основном используется для размещения двух автосалонов, в которых продаются автомобили. Автосалон фактически представляет собой магазин по продаже автомобилей, в состав которого входит: торговый зал, подсобные, административно-бытовые, складские помещения.
Непосредственно торговая площадь данного объекта составляет менее 5000 кв. м, при этом общая площадь всего объекта составляет 5801,8 кв. м.
Сервисный центр является вспомогательным (сопутствующим) объектом при продаже автомобилей, вследствие чего подлежит применению Кври «Магазины» (который значительно уменьшает уплачиваемую сумму арендной платы). Примечательно, что данный судебный акт на момент подготовки настоящего исследования не вступил в законную силу.
Одним из первых судебных актов, в котором дана оценка основного вида деятельности в процентном соотношении к иным, была дана в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда: «Фактически 80% площади земельного участка занято протяженными линейным объектами недвижимости - трубопроводами. Оставшаяся часть площади участка либо свободна от построек, либо занята временными некапитальными хозяйственными постройками. Указанные постройки несут вспомогательный характер». Таким образом, суд признал возможным применение льготной арендной ставки, предусматривающей размещение трубопроводов (0,7% от кадастровой стоимости) против Кври «Коммунальное обслуживание» (0,047640).
Выводы о вспомогательных объектах в вышеуказанных судебных актах сделаны со ссылкой на Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.12.2023 по делу №А43-23270/2021 .
Суд, опровергая выводы арендодателя о том, что фактически на земельном участке помимо размещения торгового центра оказываются услуги по автомобильной мойке, указал, что такие услуги оказываются территории парковки, предоставленной для посетителей торгового центра, внутри здания центра, поэтому оказание услуг по обслуживанию транспортных средств, в том виде в котором это осуществляется на земельном участке площадью 120 тыс. кв. м, при применении Кври «Предпринимательство» увеличивает доходность земельного участка в несколько раз, что не соотносится с принципами определения арендной платы. В связи с указанным применен Кври «Объекты торговли».
Акт суда кассационной инстанции содержит указание на то, что размещение на земельном участке вспомогательных объектов не изменяет вид его разрешенного использования, следовательно, выводы о применении Кври «Объекты торговли» правомерны.
Также суды указываю, что нахождение на спорном земельном участке здания гостиницы для временного проживания специалистов не опровергает вид разрешенного и фактического использования - земельный участок вахтового поселка.
Представляется, что правоприменители идут по пути расширительного толкования положений нормативных документов о порядке расчета регулируемой арендной платы в сторону преимущественного учета основного вида деятельности, осуществляемого на земельном участке. Принимаются во внимание не только виды разрешенного использования участков по документу, цели использования согласно условиям договора аренды, но также исследуются все фактические виды использования и их удельный вес в соотношении друг с другом с учетом документов градостроительного зонирования.
Данная тенденция положительным образом может повлиять на возможность для предпринимателей оптимизировать расходы по арендной плате и не опасаться, что минимальная смена деятельности в границах арендуемых земель повлечет изменение арендной платы в сторону увеличения. Однако для того, чтобы избежать различного толкования положений актов, на основании которых рассчитывается регулируемая арендная плата, в условиях формирующейся судебной практики, видится целесообразным внесение изменений в такие акты в части учета основного вида деятельности и вида разрешенного использования участка для целей расчета арендной платы.
Автор статьи: юрист Алена Егорова.
Исследование опубликовано в Адвокатской Газете.
г. Н.Новгород, пер. 
